Is de huur te hoog?
Om jullie een beeld te geven van het hoe het stelsel rondom huurprijzen in elkaar steekt, zullen wij eerst een onderscheid maken in het type huurwoning.
Vrijsectorwoning
In tegenstelling tot de sociale huurwoning is een huurwoning een vrijesectorwoning als de aanvangshuur hoger is dan de liberalisatiegrens. In 2022 is een huurwoning een vrijesectorwoning als de kale huurprijs hoger is dan € 763,47.
Kale huur en all-in huur
Bij studentenwoningen is regelmatig sprake van een all-in huur. Een all-in huur is de kale huur samen met de bijkomende kosten voor bijvoorbeeld schoonmaak, onderhoud voor gezamenlijke voorzieningen, gas, elektriciteit en water. Bij de all-in huur is niet op voorhand afgesproken welk bedrag de kale huurprijs betreft en welk bedrag de bijkomende kosten dekt. Om te controleren of je huurwoning een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning betreft, moet eerst duidelijk zijn wat de kale huurprijs van de woning is.
Hiervoor moet de all-in huur gesplitst worden. Allereerst kun je de verhuurder benaderen voor het splitsen van de all-in huur. De verhuurder is immers op de hoogte van de verrekening van de bijkomende kosten. Indien je er niet onderling met de verhuurder uit komt, kan je de Huurcommissie vragen om de all-in huur te splitsen.
Via onderstaande link valt te zien hoe je de Huurcommissie kan vragen om jouw all-in huur te splitsen:
https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/starten-van-een-procedure
Zodra de kale huurprijs van jouw huurwoning bekend is, kun je achterhalen of je er teveel huur voor betaald.
Verschil huurovereenkomst bepaalde en onbepaalde tijd
Als je een verzoek bij de Huurcommissie wil indienen, is het belangrijk dat je je realiseert dat er daarvoor bepaalde termijnen zijn. Daarbij wordt er een verschil gemaakt tussen de situatie dat je een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd hebt.
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt van rechtswege (bijvoorbeeld na één jaar), bevat geen minimumduur ('minimale periode') en kan door de huurder tussentijds worden opgezegd. Het is belangrijk om hierop te letten als je de aanvangshuurprijs ná de overeengekomen bepaalde huurperiode wil laten toetsen.
De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is te herkennen aan het feit dat er een (mogelijke) minimumduur (minimale periode) aan de huur is opgenomen en een tussentijds opzegverbod voor zowel de verhuurder en huurder geldt. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd loopt na de minimumduur gewoon door.
Bij de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan de verhuurder de overeenkomst overigens niet zomaar opzeggen. Hier dient de verhuurder voor naar de rechter te stappen op basis van een (of meer) wettelijke opzeggingsgronden.
LET OP! Het toetsen van de aanvangshuurprijs is geen wettelijke opzeggingsgrond. De verhuurder kan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dus niet zomaar doen eindigen.
Sociale huurwoning
Het feit dat een huurwoning een sociale huurwoning is, heeft in tegenstelling tot hetgeen velen denken, niets te maken met het type woning. Een sociale huurwoning is een woning waarbij de aanvangshuur (de huur die in de huurovereenkomst staat) op of onder de zogenaamde liberalisatiegrens ligt. In 2022 ligt deze grens op € 763,47. Het betreft hier alleen de kale huurprijs (zonder servicekosten etc.). Deze liberalisatiegrens wordt ieder jaar ietwat verhoogd (de liberalisatiegrens in 2018 lag bijvoorbeeld op € 710,68). Kortom, in het geval de kale huurprijs op het moment van het overeenkomen van de huurovereenkomst ten hoogste € 763,47 is, is de huurwoning een sociale huurwoning.
LET OP! De huurprijs van een sociale huurwoning kan door de jaarlijkse huurverhoging stijgen naar een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De woning blijft in dit geval een sociale huurwoning.
Het bepalen van de huurprijs van een sociale huurwoning
Het bepalen van de huurprijs van een sociale huurwoning vindt plaats aan de hand van het woningwaarderingsstelsel oftewel het puntensysteem. Dit stelsel is een systeem om de maximale huurprijs vast te stellen voor een sociale huurwoning. Het systeem berekent het aantal punten van een woning op bijvoorbeeld de woonoppervlakte, de energiezuinigheid, de voorzieningen in de woning (keuken, badkamer etc.) en de WOZ-waarde etc. De huurprijs mag dus niet hoger zijn dan de maximale huurprijs die de woning volgens het puntensysteem kan hebben.
Het woningwaarderingsstelsel maakt verder onderscheid tussen een zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woonruimte is een woning met een eigen toegangsdeur en eigen voorzieningen zoals een keuken, badkamer en toilet. Bij een onzelfstandige woonruimte moeten de voorzieningen gedeeld worden met andere bewoners en heeft de woonruimte geen eigen toegangsdeur. Het voornaamste voorbeeld van een onzelfstandige woonruimte is een kamer in een studentenhuis. Via onderstaande links kan je controleren of je voor je sociale woonruimte te veel huur betaalt.
Huurprijscheck zelfstandige woonruimte:
Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte:
Naar de Huurcommissie
Besluit de verhuurder niet op je verzoek in te gaan, dan is de eerste (geadviseerde) juridische optie om naar de Huurcommissie te gaan voor een procedure. Deze procedure wordt de toets aanvangshuurprijs genoemd. Bij deze toets wordt er door de Huurcommissie dezelfde puntentelling gebruikt als er gebruik wordt bij het woningwaarderingsstelsel. De puntentelling (dus het maximaal aantal punten) van de Huurcommissie is doorslaggevend. Als de Huurcommissie op basis van de puntentelling een lagere kale huurprijs vaststelt, zal de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk achten en de kale huurprijs verlagen naar het bedrag dat de Huurcommissie wel redelijk acht. De Huurcommissie zal de kale huurprijs dan verlagen naar het bedrag gebaseerd op het aantal punten dat volgens de commissie wel redelijk is. Voor meer praktische informatie over een procedure bij de Huurcommissie (zoals termijnen etc.), klik je op de onderstaande knop.