Mediation

Mediation, ook wel conflictbemiddeling genoemd, is een andere niet-standaard juridische mogelijkheid om conflicten te beslechten. Deze manier van conflictbemiddeling verschilt met een 'gewone' onderhandeling tussen twee of meerdere partijen in die zin dat hierbij een extra persoon (zijnde de mediator/bemiddelaar) aanwezig is. Die externe neutrale partij is er om tijdens het gesprek tussen de twee partijen orde te houden en gezamenlijk naar oplossingen te zoeken. De mediator kan een jurist zijn, maar dat hoeft niet per sé. De mediation heeft als doel om de communicatie tussen partijen te verbeteren en is zodoende nuttig in gevallen waarin de communicatie tussen partijen reeds verstoord is.

Mediation is dus een geschikte optie als de communicatie tussen jou en je verhuurder niet meer optimaal is, maar jullie wel nog door één deur kunnen met elkaar. Als de communicatie tussen jou en je verhuurder nog goed is, is het verstandig om eerst een poging te doen om het probleem onderling met je verhuurder op te lossen, dus zonder externe partij. Vaak zal dit op die wijze al veel opbrengen. Zie hiervoor onze voorbeeldbrieven van een inverbindingstelling en onze tips ter voorbereiding op het gesprek. Mediation is dus een geschikte middenweg tussen een tweegesprek en het ondernemen van juridische stappen.

Houd er wel rekening mee dat er aan mediation kosten verbonden zijn. Deze kosten verschillen per mediator en complexiteit van het geval, maar mediation is in de meeste gevallen wel vele male goedkoper dan het inschakelen van een jurist.

Mocht je het nog iets laagdrempeliger willen? Dan kun je er ook voor kiezen om bij het gesprek iemand die jij of je verhuurder goed kent en vertrouwt aanwezig te laten zijn als bemiddelaar, indien jullie denken dat deze persoon hier geschikt voor is. Officieel gezien heet het dan geen 'mediation' meer, maar het idee blijft hetzelfde.

Tip: als jullie voor deze optie kiezen, zorg er dan wel voor dat je goed controleert of deze persoon ook daadwerkelijk bevoegd is om als mediator op te treden.

Huurcommissie

Als je van mening bent dat je huurprijs te hoog is, kan je je melden bij de Huurcommissie. Je kunt namelijk de Huurcommissie verzoeken om de aanvangshuurprijs te toetsen. Deze procedure wordt dan ook de toets aanvangshuurprijs genoemd. In deze procedure verricht de inspecteur van de Huurcommissie een inspectie in de woonruimte. Dat betekent dat een inspecteur langskomt en de woonruimte opmeet. Vervolgens hanteert de Huurcommissie dezelfde puntentelling als gebruikt wordt bij het woningwaarderingsstelsel. De puntentelling (dus het maximaal aantal punten) van de Huurcommissie is overigens doorslaggevend.

Als je een verzoek bij de Huurcommissie wilt indienen, zijn er een aantal zaken van belang:

• De optie om de huurprijs te laten toetsen, bestaat in elk geval wanneer de overeengekomen huurprijs niet redelijk is in vergelijking met de kwaliteit van je woonruimte;
• Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd: dien je het verzoek binnen 6 maanden na de aanvangsdatum van je huurovereenkomst in te dienen bij de Huurcommissie (dus NIET de datum waarop je de huurovereenkomst ondertekent);
• Bij een huurovereenkomst van bepaalde tijd: dien je het verzoek binnen 6 maanden na de overeengekomen periode (de bepaalde tijd) in te dienen bij de Huurcommissie (hierdoor hoef je niet bang te zijn voor de mogelijkheid dat je verhuurder de huurovereenkomst zal aanzeggen);

LET OP! Laat je als huurder zijnde deze 6-maandentermijn verstrijken? Dan geldt de overeengekomen huurprijs zoals die door (jou en) de verhuurder is vastgesteld. Ook al is de prijs-kwaliteitverhouding niet in balans. Hetgeen je in dat geval wél zou kunnen doen, is een verzoek bij de Huurcommissie indienen tot een huurprijsverlaging, oftewel een huurprijswijziging. Het verschil daarbij is dat een toetsing van de overeengekomen prijs terugwerkende kracht heeft, terwijl een huurverlagingsvoorstel alleen maar voor de toekomst werkt.

• De uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor zowel jou als de verhuurder, tenzij één van jullie bezwaar aantekent bij de kantonrechter.

LET OP! Nadat de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden, kunnen partijen binnen 2 maanden naar de kantonrechter gaan met het verzoek de huurprijs door de kantonrechter te laten vaststellen.

In het geval er door de Huurcommissie geoordeeld wordt dat er inderdaad sprake is van een te hoge huurprijs, wordt de huurprijs vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst verlaagd tot een bedrag welke voor jouw woonruimte nog als maximaal redelijk wordt gezien. Dit noemt men de zogenaamde 'maximaal redelijke huurprijs'.

Gelukt, de huurprijs is inderdaad te hoog! En nu?

Indien de Huurcommissie heeft geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs inderdaad te hoog is en de huur voor jou dus wordt aangepast, is dit niet meteen einde verhaal. Je dient namelijk nog minimaal 2 maanden na de uitspraak van de Huurcommissie de oude overeengekomen huurprijs te betalen. Het is dus niet toegestaan om de nieuwe (lagere) huurprijs te gaan betalen in die periode. Ook ná deze periode moet je er rekening mee houden dat het zo kan zijn dat je verhuurder naar de kantonrechter is gegaan om de huurprijs te laten vaststellen. Als je pech hebt en de verhuurder heeft dit inderdaad gedaan, dien je totdat de rechter de huurprijs heeft vastgesteld, de oude huurprijs te blijven betalen.

LET OP! Op deze manier (het betalen van de huurprijs) gaat het ook als je een voorstel tot huurverlaging doet.

Als je verhuurder een voorstel tot huurprijsverhoging doet richting de Huurcommissie en jij als huurder daartegen bezwaar maakt, is bovenstaande situatie omgekeerd van toepassing. Gedurende die procedure kun je gewoon nog de oude (nog steeds geldende) huurprijs blijven betalen.

Uitzonderingssituatie:

Stel, je bent huurder van een particuliere woonruimte en vraagt voor de eerste keer huurtoeslag aan. Gezien je positie word je doorgaans extra beschermd tegen te hoge huurprijzen. In dat geval heb je als huurder zijnde namelijk de 'brengplicht'. Deze houdt in dat je eerst een verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie moet vragen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Hierna kun je pas het verzoek om huurtoeslag indienen. Als uit deze verklaring van de voorzitter blijkt dat de huurprijs te hoog is, wordt je verzoek tot de afgifte van die verklaring meteen ook aangemerkt als een verzoek om de aanvangshuurprijs te verlagen. Je hoeft in dat geval dus geen afzonderlijke procedure bij de Huurcommissie meer te starten.

Inverbindingstelling

Een zogeheten 'inverbindingstelling' is een (schriftelijk) verzoek aan je verhuurder om in alle redelijkheid (en zonder juridische stappen te ondernemen) in gesprek te gaan, in dit geval over de huurprijs. Je kan het als een onderhandeling zien.

Onderstaand tref je twee voorbeeldbrieven aan die je kunt gebruiken om aan je verhuurder toe te sturen. Eén brief ziet op het huren van een woonruimte in de sociale secor, de andere brief ziet op het huren van een woonruimte in de vrije sector.  

Sociale sector:

Vrije sector:

Mocht je na het versturen van de brief in gesprek gaan met je verhuurder, dan willen we je hierbij een aantal tips meegeven om je hier zo goed mogelijk op voor te bereiden:

• Probeer het gesprek plaats te laten vinden op een neutrale plek voor beide partijen;
• Wees voorbereid. Zet eventueel op papier wat je eisen zijn en waarom je van mening bent dat je recht hebt op hetgeen dat je eist. Neem ook de nodige bewijsstukken en juridische informatie mee die voor jouw standpunt relevant zijn. Verder is het handig om een notitieblokje en pen bij je te hebben;
• Leg tijdens het gesprek uitgebreid uit wat het probleem is en probeer de andere partij ervan te overtuigen dat het ook daadwerkelijk een probleem voor jou vormt;
• Probeer het gesprek zo de-escalerend en vriendelijk mogelijk te voeren. Probeer er daarnaast ook absoluut geen persoonlijke kwestie van te maken;
• Maak aan de verhuurder duidelijk dat je je rechten kent, en weet dat deze in jouw voordeel werken. Dit is niet bedoeld als dreigmiddel naar de verhuurder toe, maar om te laten weten dat je goed geïnformeerd bent. Op die manier hoef je niet de schijn op te houden dat je elkaar iets wijs kan maken, maar ga je als gelijkwaardigen het gesprek aan. Daarnaast kan je ergens beter een mening over vormen als je weet hoe de (juridische) vork in de steel zit;
• Probeer over te brengen dat het nemen van verdere juridische stappen voor jou niet gewenst is en dat jij dit als laatste redmiddel ziet. Zou je met dergelijke stappen gaan dreigen dan bestaat de kans dat de verhoudingen hierdoor op scherp worden gezet. Dat is juist hetgeen dat je probeert te voorkomen. Mocht je echter wel bereid zijn om eventueel juridische vervolgstappen te ondernemen, dan kun je dit aangeven. Deze keuze is uiteindelijk aan jou. Of dit verstandig is, is grotendeels afhankelijk van hoe het gesprek verloopt;
• Breng jouw gewenste oplossing over aan de andere partij, maar vraag ook naar zijn/haar voorstel(len). Het is vervolgens aan jou om te besluiten waarmee je akkoord gaat en waarmee niet. Je hoeft het niet tot op de eurocent met elkaar eens te zijn/worden. Het gaat er uiteindelijk om dat je tot een oplossing komt waar jullie je beide in kunnen vinden. Vaak is dit een oplossing waarbij alle partijen water bij de wijn moeten doen. Komen jullie er gezamenlijk niet uit dan heb je altijd nog de mogelijkheid tot mediation;

• Maak goede heldere afspraken na afloop van het gesprek. Wij raden je aan om deze ter plekke op papier te zetten en door beide partijen te laten ondertekenen.

Kantonrechter

Indien je (vanwege de hoogte van de huurprijs) in bezwaar bent gegaan bij de Huurcommissie, is de uitspraak van de Huurcommissie bindend voor alle partijen. Dat wil zeggen dat de huurprijs, die voortvloeit uit die uitspraak, geldt. Mocht je het met de uitspraak niet eens zijn dan bestaat er nóg een mogelijkheid. Je kunt namelijk bezwaar aantekenen bij de kantonrechter. Dit kan binnen twee maanden na de datum van verzending van de uitspraak van de Huurcommissie. De huurprijs die door de kantonrechter wordt vastgesteld is bindend. In beginsel is er dus geen hoger beroep mogelijk. 

Zowel jij als je verhuurder kan bezwaar aantekenen bij de kantonrechter. Dit doe je door het opstellen en versturen van een dagvaarding. 

LET OP! Je hebt hiervoor geen advocaat nodig, maar het is wel aan te raden om iemand met een juridische achtergrond mee te laten kijken.

Een goede relatie met je verhuurder is erg belangrijk. Je zult immers nog enige tijd deze verhuurder hebben. Het is daarom niet aan te raden om in eerst instantie meteen naar de kantonrechter te gaan. Hierdoor zou het (eventuele) conflict kunnen escaleren. Het is daarom aan te raden om eerst na te denken over een inverbindingstelling of mediation. Mocht je er uiteindelijk toch niet samen uit kunnen komen dan kun je nog altijd naar de kantonrechter gaan.

Houdt altijd in het achterhoofd dat het kan voorkomen dat de kantonrechter je ongelijk geeft. Denk tevens aan de kosten die in zo'n geval voor jouw rekening komen. Zoals griffierecht en/of de advocaatkosten wanneer je toch besluit een advocaat in de armen te nemen.